凤凰时尚网移动版

　　WeWork的客户中，千人以上雇员的机构员工已经占到其会员总数的25%，而且数量还在增长，甚至包括亚马逊、IBM、摩根士丹利、百事可乐等世界500强了。

　　大企业可以把弹性最大的团队放到共享办公空间，比如微软就把纽约的营销团队全部放在WeWork，不但可以省下办公楼的购置与运营费用，而且在市场下行时，可以迅速裁员而不用闲置浪费自己的办公场地。

　　目前，共享办公已有四个盈利模式，出租办公空间或场地、提供基础与增值服务、发展会员体系、开展其它线上服务或数据服务。

　　其中，租金收入占比超过80%。

　　虽然共享办公运营商都表达了对租金的绝对重视，但恰因如此，共享办公运营商们更加无法高枕无忧。

　　不仅来自同行的跑马圈地和租金大战会让它们寝食难安，而且，相对单一的租金和服务收入结构都单一依赖入驻率，难以抵挡经济周期波动。

　　一旦市场出现衰退，无论是创业人数、中小企业还是大企业都会快速收缩，入驻率大幅震荡，大企业裁员、小企业倒闭、创业者回家，大部分共享办公运营商将首当其冲、遭遇灭顶之灾。

　　共享办公如何能稳定地穿越周期波动呢？

　　共享办公需要调整收入结构，找到逆周期的刚性需求。

　　比如引进行政、水电、医疗等公共服务，毕竟任何时候，公共服务都是必需而稳定的。

　　再比如，开展针对个人的技能培训、职业教育等，越是经济不景气，人们越是焦虑，越是需要提升自我。

　　还比如，提供智能化办公服务解决方案、办公空间动态调节解决方案，以及孵化服务、投融资辅导等。

　　虽然共享办公运营商偏向于轻资产运营，但在遭遇市场波动和过度竞争时，更容易因丧失阵地而被淘汰出局，因此，有的运营商想自己持有重资产，这依然是在“玩空间”。

　　如果无法跳出“玩空间”的逻辑，共享办公的市场前景就缺乏想象空间，甚至不靠烧钱想持续玩下去几乎都是不可能的。

　　3

　　上市——估值难获认可

　　没有钱，就不足以安抚共享办公空间运营商的焦虑。

　　唯有加速扩张并成为头部企业，才能具有规模效应，才有可能抵御周期波动的挑战。

　　然而，WeWork最近一期融资从160亿美元断崖式缩水至20亿美元，显然是软银愿景基金的沙特和阿联酋投资人对其盈利模式产生质疑。

　　Wework的融资请求还遭到了荷兰国际集团的拒绝，Wework以烧钱模式的不断扩张让很多银行家都望而却步。

　　WeWork的融资“失利”，被认为是共享办公行业入冬的一个先兆。随着融资的减少，共享办公跑马圈地的扩张将迅速放慢脚步。

　　没有更多的投资，WeWork被迫加快了上市步伐。

　　今年1月，软银的巨额投资“缩水”之后，WeWork的估值仍达到了470亿美元，这是令人称奇的。

　　毕竟，全球最大、美国老牌的服务式办公空间供应商IWG，拥有超过WeWork十倍的办公室数量，其商业模式也与WeWork相似，同样是基于空间收租和服务收益，其估值不到40亿美元，仅为其预期销售额的1.2倍。

　　WeWork希望的估值是其预期销售的20倍——显然这是难以成立的，依靠单一的空间收入无法撑起WeWork 470亿美元的估值。

　　WeWork怎么说呢？

　　其联合创始人和首席执行官 Adam Neumann认为，它的技术平台非常强大，可以快速选址、快速建模并预算、快速设计空间、快速接受租户，优化成本并提高运营效率。

　　它还用自己的数据优势和Powered by We为大公司提供咨询和管理服务，所以，它认为自己不是共享办公空间运营商，而是像UBER那样的技术平台公司。

　　但这依然不能摆脱市场的质疑。

　　那么，孙正义又如何看呢？

　　孙正义认为：“WeWork 的业务模式就像是杂志、报纸或者Neflix的付费订阅任务，拥有强大的吸引新订阅客户的能力，一旦开始盈利，其盈利能力都会呈现爆炸式增长。”