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　　 在这种情况之下，我们看一下所谓不动产或者楼市，它可以分成三种大的类别：工业的，商业的和住宅的。我们现在要注意，在这些年的发展过程中，工业的不动产的土地集约利用程度，不是提高，而是降低了，这一定要在未来政府管理和调控方面解决这个问题，但恰恰是这一点还没有成为社会上关注的要点。现在社会上更多的情况，是说到楼市就一下说到住宅，其实有三大类不动产的开发。

　　 我们在这个全景图之下，再看看大家现在最关心的、最成为热点的住宅方面，这十几年，是经历了它成交价表现的一种波动中间的分化。曲线图上把一二三线城市住房的平均成交价格的涨幅作为一个代表性指标，可体现出整个景气演变的过程。在2010-2012年之间是个下降的过程，三条线总体来说走在一起的。2012年的四季度以后出现了明显的市场分化，这就一直延续到现在所说的“冰火两重天”，三条线间距离越拉越大。2014年以后的回调，曾经引出大家所议论担心的中国楼市要崩盘，出现所谓一去不回的拐点，但实际上很快地2015年以后，就开始升温了。2016年年初，中央说的供给侧改革里的“去库存”，还被社会广泛认为去的是房地产库存，当时的注意力几乎是大家一起放在房地产怎样去库存上，没有想到二季度以后，一线城市就热得不得了，到了三季度以后，几乎人人都谈的，是楼市升温的问题，于是“930”新政被逼了出来，用无所不用其极的行政手段去打压房地产的热度，从一线城市开始，带着几十个二线城市，用行政手段限贷、限购，甚至以后走到限价，硬把一、二线的热度压下来了。后面三线城市在没有什么行政手段的影响之下，它继续往上升，但是又跟着前面两条线略有下调。现在大家可能总的感觉，还是房地产市场是低迷的，这主要指的是住宅所代表的大面上的景气状态，但其实已经可以从曲线上看到，在2018年的二季度以后，三条曲线开始悄然略略往上走，而在这过程中，社会总体的感受是地方政府有点撑不住了，所以，大家已经知道，最近一段时间地方政府开始纷纷放松行政手段方面的打压。

　　 这时候我们还要做一个基本的判断：在经历了前面这两大波的大起大落、但总体来说成交价表现的景气水平是上扬曲线的全景图之下，我们应该给出一个清晰的认识，中国的一线和相当多的二线城市，说到“房住不炒”，我认为现在基本上已没有炒房的泡沫。你说北京这种地方，还有什么炒房的空间？实际上北京和其他代表性的区域、很多学着一线城市的二线几十个城市，不光没有炒房的泡沫，而且已经伤及了一部分的刚需和改善性需求。行政手段是压了需，但没有解决好供的机制问题，对长效机制，中央反复强调，现在并没有打造成功。

　　 总体来说同时又得承认，中国现在的楼市空置率是极高的，权威的数据拿不到，但是种种具体分析，都可以印证这一点。从我们生活中大家接触到的案例，从不同学者、不同群体、不同角度的研究来说，有说高到30%的，有说高到20%的，但总体跟国际相比，中国已经形成的中心区域的住房的空置率，一定是非常高的——也就是资源配置的效率是相当低的。而且，后面最关键的问题，是这种低效率的旁边，财产保有上的差异悬殊，是中国最会引起社会矛盾累积的真问题，因为大家知道有“房叔”、“房婶”、“房姐”，可以手上持几十套甚至几百套房；另外一些人，很多的坎是摆在他那里，他就是过不去，还无法解决好住有所居的问题。你不能光看人均已经35平米，甚至快到40平米了，要看高低悬殊非常明显，这是中国社会相关矛盾里的真问题，它掩盖着很多我们在改革中只有攻坚克难才能解决的矛盾积累问题。