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　　2019年全国层面的房地产政策面将维持平稳，但各地方调控政策将呈现分化。从销售角度来看，2019年依然将是“小年”。

　　我们认为，近期市场的回暖主要是由政策放松预期以及货币宽松所推动的阶段性行情。前期，购房需求集中入市推动房价上涨的恐慌预期不断强化，推动核心一二线城市积压的刚需、改善类自住需求释放，支撑起当前“回暖”之势，这部分需求消耗后市场或将复归常态。过快回暖的同时，政策放松的预期在逐渐分化，中央层面再度强调“房住不炒”，要求各地方政府强化主体责任，因城施策。因此短期内我们预计各地政策将出现明显分化，前期回升较快的城市可能出现调控收紧的情况，这对市场市场销售将造成明显的冲击，市场销售呈现波动，全年一二线城市市场走势也将出现分化。

　　另一方面，在未来货币宽松力度与信贷投放宽松节奏将有所放缓的预判下，相对核心一二线和强三线城市而言，回调压力将更主要集中于一般的三四线城市和部分弱二线城市，调整态势将延续。随着过去两年房价的快速上涨，很多三四线城市均面临购买力明显不足的问题，而供应居高不下甚至创出历史新高，市场的供求关系已发生逆转，在核心城市房价不涨的背景下，三四线城市销售、房价继续走高的概率不大。即使三四线城市今年调控出现放松甚至出台刺激性政策，也难以扭转当前需求下滑的态势，特别是今年棚改的开工量出现大幅萎缩的情况下，很多三四线城市将雪上加霜，销售将面临较大的困难。