长租公寓和共享单车 那些“看上去很美”的故事

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2019-08-16 13:06
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  来源:秦朔朋友圈(ID:qspyq2015)

  很多原本简单的事,现在都搞得很复杂,比如租房子。

  今年七夕,乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告,确认停止运营,无力履行合同和偿还欠款。乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,目前大量租房者正在维权中。

  乐伽和众多租赁平台一样,采用的模式是“高收低租”。该杭州公司前员工曾表示,乐伽入杭后作风“生猛”、“搅乱了市场”。

  长租公寓传统盈利就是一个差价:一套房源月租5000元,平台以4800元到4900元的价格签下,一年只给11个月房租,权责托管签3年。品牌方赚的是一个月房租和之后2年的差价。

  乐伽公寓进来后,本来月租5000的房子,乐伽公寓直接给5500元,以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租不掉的情况下,经常以低于市场价1000元/间的价格抛售。并且以优惠去游说租客半年付或年付,而支付房东却是季付。用更多现金,去拓展新的房源。

  但天底下真有高买低卖的生意吗?像乐伽这种平台才不傻,只要有源源不断的新房东进来,这个击鼓传花的游戏就可以继续玩下去。

  类似的“配方”发生在去年8月,杭州长租公寓明星品牌“鼎寓”爆仓,资金断裂,停止运营。鼎寓的租客们曾通过银行卡绑定一个网贷APP,通过“租金贷”一次性付了租金,再每月还给贷款APP相应的贷款金额。鼎寓破产后,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时还贷款。另一方面,房东也未收到鼎家公司应给到的后续租金。虽然,经后续协调,租客无需再还贷款。但鼎家的破产导致了约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。而就在半年前,鼎寓刚刚获得1000万元Pre-A轮融资。

  长租的本质已经变味,你以为他们是房屋中介,其实很可能是金融中介。这里涉及一项所谓“新生事物”——“租金贷”。虽然目前很多城市都已明令叫停,但在实际操作中,还是屡有身影。

  租金贷的本质是一种小额消费贷款。中介平台利用租赁合同申请贷款。消费贷的审批比较宽松,银行也乐意放贷。但这个贷款实际上是给中介机构的。理论上,平台正是利用租客的个人信用,给自己提供扩展的资金,直到房源都被它占领。换句话说,平台用大量租房人的个人信用做背书,进行资金套利。

  这是一个中国版的“次贷”:

对租客而言,工作尚不稳定,利用消费贷款正好可以缓解经济压力;

对房东而言,有平台托管,省时省力,按合同收钱,哪里来的钱都一样;

对平台而言,赚房租差价太慢、太小、太辛苦,还是“租房子——扩张信贷——讲故事——融资——上市”来得迅猛与伟大。

  在三方看上去很美的“合谋”下,却没有成功者,只有多输。背后的原因值得玩味与深思。

长租公寓和共享单车 那些“看上去很美”的故事

  去年,曾有两位大咖对长租公寓发表犀利言论。

  第一位,是我爱我家前副总裁胡景晖,他曾发表评论——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。” 

  第二位,是创业黑马董事长牛文文,当时针对鼎家爆仓,他在微博发声评论称,“一个行当,如果过度金融化、过度放杠杆,必然会造成金融风险和社会风险,最后毁灭整个行业。共享单车如此,P2P如此,区块链如此,现在,连最古老、最传统的房租租赁中介行当,也被快速金融化、过度金融化了,而且快要爆雷了。”

  过度金融、过度杠杆,正是我们的时代特色。好像一个故事就能催生一个企业,甚至一个行业。像当年共享单车那样“让自行车回归城市,用骑行去改变城市”的情怀故事,长租公寓里讲得也挺多,有政策的故事,也有情怀的故事。

  “政策的故事”主要来自于中央“房住不炒”的决心,以及“租购并举”的实施——2016年,国务院提出“租购并举”,加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。一时间,万科、龙湖、朗诗、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业都跑步进场。

  随后两年,“房住不炒”、租购并举被一再强调。全国40多个城市发布相关政策,推进租赁市场发展。各大城市的抢人计划也陆续展开,三四线人口持续向一二线大城市涌入,也推动了租金的上涨。

  政策背书、大城市人口净流入,是资本涌向长租的最大原因。

  其次,则是来自于“分享经济”下的情怀故事。它们主要来自于YOU+、新派公寓等社群运营理念、服务,着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。

  在这两个故事下,一时间资本蜂拥而入,品牌派系纷呈。大致可分为“五大派别”:


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